31 May Salva tu vivienda con la Ley de Segunda Oportunidad
Para conservar la vivienda habitual la Ley de segunda oportunidad requiere mantener una mínima capacidad para atender los pagos derivados de la misma.
El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, indica en su exposición de motivos su interés expreso en regular sobre la figura de la vivienda habitual en caso de existencia de deudas por particulares y autónomos.
Y así, indica que se pretende legislar de forma concreta sobre el modo en que se va a producir la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
No temas por tu vivienda gracias a la Ley de Segunda Oportunidad
Conforme hemos expuesto, la vivienda habitual es uno de los elementos esenciales en la vida de cualquier persona, y no es baladí que la vivienda, si bien con cierta controversia en cuanto a los efectos, tiene mención en la propia norma básica de nuestro Ordenamiento Jurídico: esto es, la Constitución Española.
Con la pretensión de darle cobertura a este elemento indispensable, especialmente en las situaciones más delicadas, se interviene a través de esta norma para proteger de la mejor forma posible, el mantenimiento de este bien en el patrimonio del deudor. Por eso el deudor no puede ni debe caminar solo, sino asesorado por expertos.
Distintos supuestos
La Ley 25/2015, de segunda oportunidad, que supone una modificación de la Ley 22/2003, Concursal, ha introducido un mecanismo por el que se puede llegar a la cancelación de todas las deudas.
Existe un caso particular, como son los créditos con privilegio especial tales como los préstamos hipotecarios de vivienda habitual, ya que, pese a gozar de dicho privilegio, estos créditos también quedan cancelados pero difieren del resto, al ser créditos garantizados.
Así, esta garantía, ofrece a los bancos la preferencia de cobro sobre otros acreedores en lo que a la vivienda hipotecada se refiere; sin embargo, la jurisprudencia ha buscado una solución que permita al deudor conservar la vivienda, sin perjudicar la garantía de los acreedores.
Esta cuestión ya ha sido abordada, entre otras, por la Audiencia Provincial de Barcelona en varias resoluciones, entre ellas el Auto de 16 de octubre de 2018 y en la Sentencia de 29 de marzo de 2019.
Si el deudor que quiere acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad tiene una hipoteca de más de cinco años de duración sobre su vivienda habitual (en la que consta empadronado durante tres años como mínimo) y abona rigurosamente sus cuotas, dicha vivienda no se incluye en el inventario de bienes y por lo tanto no se liquida.
Aunque con la liquidación concursal se produce por ley el vencimiento anticipado de los créditos, de acuerdo con lo establecido en el artículo 146 LC, el deudor puede optar por mantener la vigencia del contrato (arts. 155 LC y el 68 LC) en base al argumento de necesidad vital y familiar.
Además, recuerda dicho Auto, el derecho que otorga la constitución a una vivienda digna y adecuada. En estos procedimientos se han observado situaciones especiales como por ejemplo, que no pueda ser vendida la vivienda por un precio razonable.
Otro supuesto es aquel en que su venta implique un empeoramiento de la situación del deudor, por ejemplo cuando la cuota hipotecaria sea inferior al precio medio de alquiler que debiera pagar la familia tras quedarse sin la vivienda habitual.
También en caso de que el valor de la vivienda sea muy inferior al de la hipoteca pendiente, en cuyo caso también podría evitarse la venta de la vivienda, con solo acreditar una mínima capacidad de pago para atender las cuotas del préstamo.
Requisitos para salvar la vivienda habitual con la Ley de Segunda Oportunidad
Como elementos esenciales a tener en cuenta, según lo indicado más arriba, nos encontramos con la necesidad de que la venta de la vivienda no resulte rentable, (lo cual iría en contra del propio espíritu de la norma).
Y no será rentable para el acreedor si con la venta cubre muy poca deuda ya que no lo cubierto muy probablemente será objeto de exoneración. Por ello es imprescindible conservar una mínima capacidad para atender los pagos derivados de la misma.
Así algunos Juzgados y Audiencias han fijado el criterio citado permitiendo la exoneración del pasivo insatisfecho sin tocar la vivienda habitual, siempre que conste que se están atendiendo con cargo a la masa y que se verifique que se pueden abonar todos los créditos contra la misma.
Debe quedar claro que este supuesto no implica una condonación ni cancelación sino que hay que tener y mantener la capacidad económica necesaria para atender dichas cuotas, las cuales ha de seguir abonándose.
Esta medida debe valorarse y ponderar las circunstancias del caso concreto, tal y como recoge la jurisprudencia, siempre teniendo en cuenta que si posteriormente se produce un incumplimiento mediante el impago, la garantía es susceptible de ser ejecutada y recaer en un nuevo concurso.
Si acaece este último supuesto (impago) no podremos volver a acceder al BEPI, y la vivienda será ejecutada, por lo que es imprescindible contar con un equipo asesor especializado que siga cada uno de los pasos y nos oriente y dirija en cada situación o circunstancia.
